団地の一戸を買ってリノベーションする。この選択肢は、価格を抑えながら広さと環境を確保したい方にとって現実的です。実際、名古屋市内の中古マンションで最も価格の低い帯は、60～80m²で駅別中央値999万円から始まります（SUUMO掲載物件の集計、2025年7月1日～2026年6月30日）。
一方で、「団地は安いが管理が心配」という声もよく聞きます。この不安は漠然としたものではなく、確認すべき対象がはっきりしています。団地型のマンションは、管理の仕組みそのものが単棟型と違うからです。
国土交通省の令和7年改正マンション標準管理規約（団地型）では、団地建物所有者が納入する費用として「一 管理費 二 団地修繕積立金 三 各棟修繕積立金」の三つが定められています。単棟型のように管理費と修繕積立金の二本ではありません。積み立てる先が二つに分かれ、それぞれ算出の基準も使い道も違います。
この記事では、団地型と単棟型で何が違うのかを規約の条文で確認し、修繕積立金の目安、耐震改修の助成、名古屋市内の価格帯まで、購入前に見るべき数字を整理します。
まず、団地型マンションの構造を規約の定義から確認します。標準管理規約（団地型）では、共用部分を「区分所有法第2条第4項の共用部分（以下「棟の共用部分」という。）及び区分所有法第67条第1項の団地共用部分（以下「団地共用部分」という。）」と定義しています。つまり、共用部分が「自分の棟の分」と「団地全体の分」に分かれています。
これに合わせて、お金も分かれます。
| 費用 | 何に使うか | 額の算出基準 |
|---|---|---|
| 管理費 | 通常の管理に要する経費（管理員人件費、公租公課、共用設備の保守維持費など） | 棟の管理に相当する額は棟の共用部分の共有持分、それ以外は土地の共有持分に応じる |
| 団地修繕積立金 | 土地、附属施設、団地共用部分の計画修繕や改良 | 各団地建物所有者の土地の共有持分に応じる |
| 各棟修繕積立金 | それぞれの棟の共用部分の計画修繕や改良 | それぞれの棟の各区分所有者の棟の共用部分の共有持分に応じる |
※国土交通省「令和7年改正マンション標準管理規約（団地型）」の第25条および第28条ほかに基づきます。標準管理規約は雛形であり、実際の団地の規約は個別に定められています。購入前に必ず現物の規約をご確認ください。
この構造から分かるのは、団地では「自分の棟の修繕」と「団地全体の修繕」が別会計だということです。買おうとしている棟の各棟修繕積立金が十分でも、団地修繕積立金が不足していれば、土地や外構、集会所の修繕で追加負担が生じます。逆もあります。資料を見るときは、二つの積立金の残高と長期修繕計画を両方確認してください。
金額の水準も確認します。国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」は、修繕積立金の目安を出すために366事例を分析しており、そのうち単棟が89.6%、団地が10.4%です。同ガイドラインは団地型について、「いわゆる5階建未満・半数以上の棟でエレベーターが設置されていないような物件（修繕費用が安価になりやすいマンション）を想定」と明記しています。
目安の金額は、地上階数と建築延床面積で示されています。20階未満で建築延床面積5,000m²未満のマンションでは、月額の専有面積当たりの修繕積立金額が235円～430円／m²・月、平均値335円／m²・月です。
エレベーターがない、階数が低い、という団地の特徴は、修繕工事の費用を抑える方向に働きます。これは団地を選ぶ実務上の利点です。ただし「安価になりやすい」は「積立が足りている」とは別です。修繕積立金の額が目安の範囲に収まっているかどうかより、長期修繕計画があり、その計画に対して残高が足りているかを見てください。築年数と修繕の関係は中古マンションの築年数の見方にまとめています。
団地の多くは鉄筋コンクリート造などの非木造です。名古屋市の非木造住宅耐震改修助成は、「昭和56年5月31日以前着工の非木造の住宅(マンション、共同住宅、長屋、戸建住宅)で耐震診断の結果、「安全な構造でない」と判定されたもの」を対象としています。
ここで注意したいのが、区分によって補助金額が変わることです。この制度では、マンションを「地上の階数が3階以上かつ延べ面積1,000平方メートル以上、耐火又は準耐火建築物」と定義しています。この定義に当てはまる場合と、長屋・共同住宅として扱われる場合で、補助の計算が違います。
| 区分 | 耐震改修工事の補助金額（いずれかのうち一番低い額以内） |
|---|---|
| マンション | 耐震改修工事の3分の1／延べ面積に50,200円/m²を乗じた額の3分の1（Is値0.3未満は55,200円/m²）／50万円×住戸数 |
| 長屋・共同住宅 | 耐震改修工事の約23%／延べ面積に34,100円/m²を乗じた額の約23%／30万円×住戸数 |
※名古屋市「非木造住宅耐震改修助成」（更新日 2026年4月7日）より。耐震改修設計は設計費用の3分の2かつ400万円が上限です。申請期限は耐震改修設計・耐震改修工事とも4月から8月末日までで、予算に達するまでの受付です。年度で内容が変わるため、必ず市の案内をご確認ください。
低層で延べ面積の小さい団地は、マンションの定義（3階以上かつ1,000m²以上）に当てはまらず、長屋・共同住宅の区分になることがあります。その場合、住戸数当たりの上限は30万円で、マンション区分の50万円より低くなります。
そして重要なのは、この助成の申請主体が個人の区分所有者ではないことです。対象は建物全体の耐震改修であり、管理組合としての合意形成が前提になります。買う側が一人でできる工事ではありません。1981年6月を境にした耐震基準の違いと確認資料は名古屋で旧耐震マンションを買う前にで扱っています。
団地だけを切り出した公開価格データはありません。国の統計も不動産流通機構の月例速報も、団地型と単棟型を分けて価格を公表していないためです。そこで、名古屋市内の中古マンション市場の低価格帯を見ておきます。
SUUMOの区別の価格相場から、60～80m²帯で最も価格の低い駅を並べます。
| 区 | 駅 | 中央値 |
|---|---|---|
| 港区 | 名古屋港駅 | 999万円 |
| 緑区 | 中京競馬場前駅 | 1,080万円 |
| 北区 | 味鋺駅 | 1,190万円 |
| 南区 | 笠寺駅 | 1,250万円 |
| 守山区 | 大森・金城学院前駅 | 1,399万円 |
※SUUMO各区の中古マンション価格相場（60～80m²帯・価格の低い順1位）より。集計期間は2025年07月01日～2026年06月30日、各駅から徒歩15分以内の掲載物件が対象です。掲載価格の集計であり成約価格ではなく、また団地かどうかは区別されていません。
参考として、実際に成約した価格も見ます。公益社団法人中部圏不動産流通機構の2026年6月度の月例速報では、愛知県の中古マンションの成約は価格2,573万円、専有面積73.51m²、築年数26.94年です。前掲の低価格帯の駅は、この平均の半分以下の水準です。市内の相場全体は名古屋の中古マンション相場を区別に比較にまとめています。
団地を検討する理由が価格であるなら、この差額をリノベーション費用に回すという考え方ができます。IROHAHOMEのリノベーション【LIVANA】には三つの予算帯があり、必要な部分を整える100万円～600万円、間取りと設備を一新する400万円～1200万円、構造体以外をゼロから見直す900万円～2,500万円です。マンションリノベ定額制は398万円（税抜）、税込437.8万円で、水回り4点の交換、壁紙と天井の全面張り替え、床の刷新などが基本工事に含まれます。
団地には、単棟型のマンションにはない将来の選択肢があります。標準管理規約（団地型）の第28条では、団地修繕積立金を取り崩せる場合の一つとして「四 建物の一括建替え、団地内建物敷地売却又は敷地分割に係る合意形成に必要となる事項の調査」が挙げられています。
つまり、団地全体を建て替える、団地内の建物と敷地を売却する、敷地を分割する、という論点が制度として想定されています。これは長所にも短所にもなります。土地の持分が大きい団地では、将来の再生の選択肢が広い一方、合意形成の対象が自分の棟だけでなく団地全体に広がるため、話が動くまでの時間は長くなります。
購入を検討する段階では、次のことを確認してください。管理組合の総会でこうした議題が出ているか。長期修繕計画が団地全体と各棟の両方について作られているか。過去の大規模修繕がどの範囲で行われたか。いずれも管理組合の資料で確認できます。
二つの積立金の残高と計画を、別々に確認してください。 団地修繕積立金は土地・附属施設・団地共用部分に、各棟修繕積立金はその棟の共用部分に使われます。片方だけ見て「積立が足りている」と判断すると、もう一方の不足が後から出てきます。
耐震は、自分一人では決められません。 名古屋市の非木造住宅耐震改修助成は建物全体の耐震改修が対象で、管理組合としての手続きが前提です。申請期限も4月から8月末日までと限られ、予算に達するまでの受付です。買う前に、管理組合が耐震診断を実施しているか、その結果がどうだったかを確認してください。
専有部分の中でも、できることは規約で決まります。 団地型でも、床材の遮音等級や窓・玄関扉の扱い、給排水管の更新範囲は規約と細則で定められています。購入前に規約を読み、希望する工事が可能かを確認してください。確認の順序はマンション管理規約でできる工事・できない工事、間取り変更の可否はマンションの間取り変更はできる？にまとめています。
Q. 団地のマンションは普通のマンションと何が違いますか。
管理の仕組みが違います。国土交通省の標準管理規約（団地型）では、共用部分が棟の共用部分と団地共用部分に分かれ、費用も管理費・団地修繕積立金・各棟修繕積立金の三つに分かれます。団地修繕積立金は土地の共有持分に応じて、各棟修繕積立金は棟の共用部分の共有持分に応じて算出されます。資料を見るときは、二つの積立金を別々に確認してください。
Q. 団地は修繕積立金が安いというのは本当ですか。
国土交通省のガイドラインは団地型について「いわゆる5階建未満・半数以上の棟でエレベーターが設置されていないような物件（修繕費用が安価になりやすいマンション）を想定」と記しています。ただし安価になりやすいことと、積立が足りていることは別です。20階未満で建築延床面積5,000m²未満の目安は235円～430円／m²・月、平均335円／m²・月です。額そのものより、長期修繕計画に対して残高が足りているかを見てください。
Q. 名古屋で団地はいくらぐらいで買えますか。
団地だけを切り出した公開価格データはありません。市場全体の低価格帯で見ると、60～80m²帯で最も価格の低い駅の中央値は、港区の名古屋港駅999万円、緑区の中京競馬場前駅1,080万円、北区の味鋺駅1,190万円などです。掲載価格の集計であり成約価格ではなく、団地かどうかも区別されていません。実際の物件で確認してください。
Q. 団地の耐震改修に補助はありますか。
名古屋市には非木造住宅耐震改修助成があります。昭和56年5月31日以前着工で耐震診断の結果「安全な構造でない」と判定された建物が対象です。補助金額はマンション区分で50万円×住戸数など、長屋・共同住宅区分で30万円×住戸数などの上限があります。申請主体は個人ではなく建物全体の改修が対象のため、管理組合の合意が前提です。
Q. 団地でも間取り変更やフルリノベーションはできますか。
専有部分の範囲であれば可能ですが、範囲と条件は規約と細則で決まります。床材の遮音等級、窓や玄関扉の扱い、給排水管の更新範囲は物件ごとに違います。構造によって抜ける壁と抜けない壁も変わります。購入を決める前に規約を入手し、希望する工事が実現できるかを確認してください。
団地は、価格の面では有力な選択肢です。同時に、確認すべき資料が単棟型より一つ多いという特徴があります。二つの積立金、団地全体と各棟の長期修繕計画、耐震診断の実施状況。ここを押さえられれば、価格の安さが「後で払う費用の先送り」ではないかを判断できます。
IROHAHOMEは、名古屋市内で中古物件の購入からリノベーションまでを同じチームで担当しています。気になっている団地の物件資料や管理規約をお持ちいただければ、希望する工事が実現できるか、購入後に必要になる費用がどのくらいかを購入申込みの前に一緒に確認します。物件がまだ決まっていない段階からご相談いただけます。
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