中古＋リノベの総額はいくら【名古屋】｜2,000万円の物件で全部の数字を出す

「物件が2,000万円で、リノベが400万円くらい。だいたい2,400万円ですね」——ご相談の場でいちばん多い計算です（いずれもこの記事のために置いた例の金額）。そして、いちばんよくずれる計算でもあります。

ずれる理由は単純で、契約と登記と税金にかかるお金が、この足し算に入っていないからです。中古を買ってリノベーションをすると、物件価格でも工事費でもない支払いが、あとからまとまって出てきます。しかも、住宅ローンに含められるかどうかは金融機関の商品によって違うので、現金で用意しておく前提で考える必要があります。

この記事では、名古屋で2,000万円の中古マンションを買い、当社の定額制リノベーションを入れた場合を例に、総額を最後まで積み上げます。仲介手数料はいくらか、登記でいくらかかるのか、不動産取得税は本当にかかるのか、月々の返済はいくらになるのか。金額の根拠になる制度は、国の告示と条文、国税庁の説明に当たって確認しました。

費用の相場そのものは中古マンションリノベの費用相場と内訳に、諸費用の項目一覧は中古マンション購入でかかる諸費用まとめにあります。この記事は、その部品を同じ条件で最後まで足し切る役割です。

結論：総額は約2,528万円。物件と工事の合計に、約90万円が乗る

※ 定額制の金額は当社の公表価格です（税抜398万円／税込437.8万円・100㎡まで）。仲介手数料は宅地建物取引業者の報酬額の告示（昭和45年建設省告示第1552号・最終改正 令和6年6月21日国土交通省告示第949号）の上限額。印紙税・登録免許税は国税庁の税額表。物件価格・固定資産税評価額は、この記事のために置いた例の数字です。

物件と工事の合計は2,437.8万円。そこに約90万円が乗って、約2,528万円になります。乗る分は物件価格の約4.5%です。3,000万円の物件なら、この比率のまま増えるわけではありません。仲介手数料は売買代金の区分ごとに割合をかけて足す計算なので、代金が増えれば上限額も増えます。印紙税は契約金額の区分で段階的に変わり、登録免許税は固定資産税評価額と借入額で決まります。増え方がそれぞれ違うということです。

大事なのは金額そのものより、この約90万円をいつ用意するかです。仲介手数料・印紙税・登録免許税・不動産取得税は、それぞれ支払う相手も時期も違います。住宅ローンに含められるかどうかは金融機関の商品によって違うので、まとめて借りられる前提では考えないほうが安全です。

諸費用の中身を、ひとつずつ開ける

仲介手数料 72万6,000円 — 上限は国の告示で決まっている

不動産会社が売買の仲介で受け取れる報酬は、国の告示で上限が決まっています。売買代金を区分して、それぞれに割合をかけて合計します。

※ 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（昭和45年10月23日建設省告示第1552号、最終改正 令和6年6月21日国土交通省告示第949号）第2

2,000万円で計算すると、200万円×5.5%＝11万円、200万円×4.4%＝8万8,000円、1,600万円×3.3%＝52万8,000円で、合計72万6,000円です。よく使われる「売買代金×3%＋6万円＋消費税」は、この区分計算を400万円超のときに一発で出すための簡便式で、答えは同じになります。

ここで知っておいてほしいのは、これは上限であって、決まった金額ではないということです。当社の場合、IROHAHOME不動産部でマンションを購入された方は、不動産購入手数料を2.5%へ引き下げています。上限は400万円を超える部分について100分の3.3なので、その分だけ手数料が下がります。実際の金額は物件価格によって変わるので、個別にお出しします。

印紙税 3万1,000円 — 印紙を貼る契約書は複数ある

中古を買ってリノベーションをすると、印紙を貼る契約書が複数できます。

• 売買契約書（2,000万円）：軽減後1万円
• 工事請負契約書（437.8万円）：軽減後1,000円
• 金銭消費貸借契約書（住宅ローン2,437.8万円）：2万円

※ 不動産の譲渡に関する契約書と建設工事の請負に関する契約書は、平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間に作成されるものについて印紙税が軽減されています（国税庁 タックスアンサー No.7108）。金銭消費貸借契約書はこの軽減の対象外で、本則の税額表（国税庁 タックスアンサー No.7140）によります

合計3万1,000円。金額としては小さいのですが、軽減の対象になるのは不動産の譲渡と建設工事の請負だけで、ローンの契約書は軽減されません。ここを取り違えて「全部半額になるはず」と思っていると、細かいところで合わなくなります。

登録免許税 約14万4,000円 — 課税の元は「買った値段」ではない

名義を自分に移す登記（所有権移転登記）と、銀行が担保を付ける登記（抵当権設定登記）に税金がかかります。ここでいちばん誤解が多いのは、所有権移転登記の税額の計算に使うのは購入価格ではなく、固定資産課税台帳に登録された価格（固定資産税評価額）だという点です。抵当権の設定登記は課税標準が別で、債権金額（借入額）が基準になります。

税率は次のとおりです。

※ 国税庁 タックスアンサー No.7191「登録免許税の税額表」より（土地の移転登記の軽減は措法72、住宅用家屋の移転登記の軽減は措法73、抵当権設定の軽減は措法75）。家屋の軽減を受けるには、床面積が50平方メートル以上であることや、取得後1年以内の登記であること等の要件と、市町村等の証明書の添付が必要です

この記事の例では、土地（敷地権）の評価額を700万円、建物の評価額を500万円と置きました。実際の評価額は物件ごとに違うので、ここは必ず自分の物件の数字に置き換えてください。

• 土地：700万円×1.5%＝10万5,000円
• 建物：500万円×0.3%＝1万5,000円
• 抵当権：2,437.8万円×0.1%＝2万4,378円
• 合計：14万4,378円

なお、宅地建物取引業者が一定の増改築等を行った住宅を取得した場合には、所有権移転登記の税率が1,000分の1になる制度もあります（措法74の3）。買取再販の物件を検討するときは、この違いも比べる材料になります。

不動産取得税 — 建物は0円。土地はいま確定できない

不動産取得税は、不動産を取得したときにかかる県税です。愛知県の場合、住宅の取得に対しては次の式で計算します。

（住宅の価格 － 控除額）× 3％ ＝ 税額

控除額は新築年月日で決まっていて、平成9年4月1日以降に新築された住宅なら1,200万円です。この記事の例（建物の評価額500万円）なら、500万円から1,200万円を引くとマイナスになるので、建物にかかる不動産取得税は0円になります。

控除を受けるには条件があります。愛知県の説明では、耐震基準適合既存（中古）住宅として、床面積40平方メートル以上240平方メートル以下であること、取得者（個人）が自己の居住の用に供すること、昭和57年1月1日以後に新築されたものであること、が挙げられています。昭和56年12月31日以前に新築された住宅でも、建築士等が行う耐震診断によって新耐震基準に適合していることが証明された住宅は軽減の対象になります。

土地（敷地権）のほうは、いまの時点では確定できません

マンションを買うと、建物だけでなく敷地の持分（敷地権）も取得します。土地には別の計算式があります。

（　土地の価格（※9）　×　3％　）　－　減額される額　＝　税額

土地の価格は、固定資産課税台帳の登録価格の2分の1になります。減額される額は、次のどちらか高いほうです。

a　45,000円

b　（1平方メートル当たりの土地の価格（※9）） × （住宅の床面積 × 2（※11）） × 3％

※ （住宅の床面積×2）は200平方メートルを限度とします

この記事の例で、県が公表している式に当てはめてみます。土地の評価額700万円、敷地権の持分の面積15平方メートル、住宅の床面積70平方メートルと置きます。

• 課税標準：700万円×2分の1＝350万円
• 減額前の税額：350万円×3%＝10万5,000円
• 1平方メートル当たりの土地の価格：350万円÷15平方メートル＝約23万3,333円
• b：約23万3,333円×140平方メートル（70×2）×3%＝約98万円
• 減額される額：a（45,000円）とb（約98万円）の高いほう＝約98万円
• 税額：10万5,000円－約98万円＜0 のため 0円

この例では敷地権の持分15平方メートルが、住宅の床面積の2倍である140平方メートルより小さいため、bのほうが減額前の税額を上回りました。持分の面積が大きい物件では同じ結果になるとは限りません。また減額を受けるには、土地の取得の日から前後1年以内にその土地の上の住宅を取得していることなどの条件があります。

ただし、この土地の試算をそのまま結論にはできません。愛知県のページには、住宅用土地についてこう書かれています。

令和８年３月３１日以前及び令和８年４月１日以降に取得した住宅用の土地に関する減額の具体的な取扱い（令和８年度税制改正に係る特例適用住宅等の床面積要件）については、現在、ホームページの更新作業中ですので、更新作業が終わるまでしばらくお待ちください。

つまり、いま取得する住宅用土地の減額の具体的な取扱いは、県のページ上でまだ確定していません。だからこの記事では、土地の不動産取得税は金額を確定せず、総額の積み上げにも入れていません。上の試算は、県が公表している式に当てはめた参考です。実際の額は、管轄の県税事務所にご確認ください。

築年数が古い物件を検討している方は、名古屋で旧耐震マンションを買う前にもあわせてご覧ください。

この試算に入れていないもの

正直に書いておきます。次の費用は、金額が物件・金融機関・時期で大きく変わるため、あえて入れていません。入れなかったことを知らずに総額だけ持ち帰ると、また同じずれが起きるからです。

• 住宅ローンの事務手数料・保証料：金融機関と商品によって決まります
• 火災保険・地震保険料：契約する内容によって決まります
• 司法書士への報酬：登記を司法書士に依頼する場合の報酬。金額は依頼先にご確認ください
• 固定資産税・都市計画税の日割り精算：売買契約でどう取り決めるかによります
• 管理費・修繕積立金の日割り精算：物件の月額と、売買契約での取り決めによります
• 引越し費用・家具・カーテン・エアコン：住み始めるための費用

このうち金融機関に関わる部分は、住宅ローンの基本と審査で扱っています。見積の段階で「これは入っている／入っていない」を項目ごとに確認するのが、いちばん確実です。

月々いくらになるか

借入額を物件＋工事の2,437.8万円、諸費用の約90万円は自己資金でまかなうとします。

全期間固定・年3.3%・35年・元利均等返済という前提を置くと、月々の返済は約9万7,900円、35年の総返済額は約4,113万円になります。

この年3.3%という数字は、計算のために置いた仮定です。実際の金利は毎月変わり、金融機関によっても違います。フラット35の金利は住宅金融支援機構の金利情報で毎月公表されているので、検討する月の数字で計算し直してください。同じ条件で年3.5%とすると月々は約10万800円になり、約2,800円増えます。

そして、マンションでは住宅ローンの返済とは別に、管理費と修繕積立金の支払いがあります。金額は物件ごとに違うので、検討している物件の販売図面で確認してください。月々の負担を考えるときは、返済額だけを見ないことです。

自己資金をどれくらい入れているか、国の調査があります。国土交通省の令和6年度住宅市場動向調査によると、既存（中古）集合住宅を取得した世帯の平均購入資金は2,919万円、中央値は2,560万円。自己資金比率は43.8%でした。この調査は、注文住宅以外は三大都市圏が対象で、名古屋圏を含みます。

「2,000万円の物件」は、名古屋で現実的な数字か

この記事では例として2,000万円を置きました。実際の市場と比べてみます。

公益社団法人中部圏不動産流通機構（中部レインズ）の月例速報によると、2026年4月度の愛知県の中古マンションの成約件数は401件、成約価格の平均は2,753万円、平均専有面積は73.73平方メートル、平均築年数は25.57年でした。

つまり2,000万円は、愛知県の平均より約750万円低い水準です。ただしこの平均は成約したすべての物件をならした数字で、価格帯・立地・築年数ごとの内訳までは分かりません。この記事の2,000万円は、計算を最後まで通すために置いた金額です。ご自身が検討している物件の金額に置き換えて計算してください。

価格の見方そのものは、本サイトのコラム「中古マンション価格の見方」で整理しています。

総額でつまずく三つの場所

一つ目は、工事費が後から動くことです。中古は解体して初めて分かることがあります。当社の定額制では、解体後に補修・追加工事が必要と分かった場合は、ご相談・確認のうえで進めます。総額を決めるときは、動く可能性のある部分がどこかを先に聞いておくのが要点です。

二つ目は、オプションの積み上がりです。当社が公開している愛知県可児市の施工事例では、建具をすべて新規に変更する、壁の一部解体、床のかさ上げ、電圧アップ工事、照明専用配線工事、R壁の造作といった追加を入れて約650万円になりました。定額437.8万円に対して約212万円の差です。これらを追加しなければ、定額制の基本価格のまま工事することもできます。どこまでが定額かを最初に線引きすると、この差は事故になりません。

三つ目は、支払いのタイミングです。いつ・いくら払うかは、売買契約と工事の請負契約それぞれの取り決めで決まります。住宅ローンがいつ実行されるかは、契約の前に金融機関へ確認してください。契約書に書かれた支払いの時期を並べて、ローン実行より前に出ていく額を先に確認する。総額が合っていても、順番が合っていないと止まります。

総額を先に決めてしまう、という考え方

当社の定額制リノベーションは、税抜398万円／税込437.8万円で、100㎡のマンションまで定額で対応します。水回り4点の交換、壁紙・天井・床の一新、和室の変更、造作カウンターとダイニングテーブル、押入れの収納変更、クローゼットドアの選択が基本内容です。ライン照明はオプションです。

定額にする理由は、安いからではありません。総額のうち動く部分を減らすためです。物件価格は交渉で動き、諸費用は制度で決まり、工事費は仕様で動きます。このうち工事費を固定できれば、資金計画の不確かさは大きく減ります。詳しくは定額制リノベーションのページにまとめています。

もちろん、定額に入らない工事をしたいこともあります。そのときは定額＋オプションという形で、どこが増えているのかを分けて示すのが当社のやり方です。

よくある質問

Q. 中古マンションを買ってリノベーションすると、諸費用は総額のどれくらいですか。

この記事の例（物件2,000万円・工事437.8万円）では、仲介手数料・印紙税・登録免許税・不動産取得税（建物分）の合計が約90万円で、物件価格の約4.5%でした。土地の不動産取得税は、愛知県が取扱いを更新中のため含めていません。ただし住宅ローンの事務手数料・保証料、火災保険、司法書士報酬、各種の日割り精算は含んでいません。これらを入れると比率はさらに上がります。

Q. 仲介手数料は必ず「3%＋6万円」かかりますか。

いいえ。国の告示で決まっているのは上限で、400万円を超える部分については100分の3.3です。当社では、IROHAHOME不動産部でマンションを購入された方の不動産購入手数料を2.5%へ引き下げています。実際の金額は物件価格によって変わるので、個別にお出しします。

Q. 不動産取得税はいくらかかりますか。

建物については、愛知県では「（住宅の価格 － 控除額）× 3％」で計算し、平成9年4月1日以降に新築された住宅なら控除額は1,200万円です。建物の評価額が控除額を下回れば0円になります。土地（敷地権）については、愛知県が令和8年4月1日以降に取得した住宅用土地の具体的な取扱いを更新中と明記しているため、この記事では金額を確定していません。控除を受けるには、床面積40平方メートル以上240平方メートル以下であること、取得者が自己の居住の用に供すること、昭和57年1月1日以後に新築されたものであること等の条件があります。

Q. 登録免許税の計算に使うのは、買った値段ですか。

いいえ。所有権移転登記については、固定資産課税台帳に登録された価格（固定資産税評価額）です。購入価格をそのまま使って計算すると、実際と食い違います。なお抵当権の設定登記は課税標準が別で、債権金額（借入額）が基準になります。住宅用家屋の所有権移転登記の軽減税率1,000分の3を受けるには、床面積50平方メートル以上であることなどの要件と、市町村等の証明書が必要です。

Q. リノベーション費用も住宅ローンに含められますか。

金融機関の商品によります。国土交通省の調査では、既存（中古）住宅購入時に購入に係る費用とリフォームに係る費用を一括して融資する商品が「リフォーム一体型ローン」として定義されています。取り扱っていない金融機関もあります。当社では引渡しのあとまで、住宅ローンの銀行提案・手続きと、各種補助金の申請も支援していますので、物件を決める前にご相談ください。

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