中古マンション購入でかかる諸費用まとめ【名古屋】2026年版

「物件価格2,000万円だから、2,000万円用意すれば買える」——中古マンションの検討で、最初に多くの人が陥る誤解がこれです。実際には、物件価格とは別に「諸費用」と呼ばれるまとまったお金が必要で、これを知らないまま契約に進むと、資金計画が根本から崩れます。

この記事では、名古屋で中古購入＋リノベーションに携わるIROHAHOMEが、諸費用の内訳を項目ごとの金額目安と計算例つきで整理します。読み終えたときに「自分の場合は物件価格のほかにいくら必要か」を概算できる状態を目指します。

結論：諸費用は物件価格の6〜10%が目安

先に結論の数字を示します。中古マンション購入の諸費用は、物件価格の6〜10%程度が一般的な目安（公開情報ベース）です。物件2,000万円なら120万〜200万円。この幅は、仲介手数料の有無やローンの組み方、税の軽減措置の適用可否で変わります。

「物件価格＝必要なお金」ではない——この1点を知っておくだけで、資金計画の精度がまったく変わります。では、内訳を1項目ずつ見ていきましょう。

諸費用の内訳：項目ごとの金額目安

1. 仲介手数料仲介会社を通して購入する場合にかかる最大の諸費用です。法律で上限が定められており、物件価格400万円超の場合は「価格×3%＋6万円」＋消費税が上限です。2,000万円の物件なら、上限は66万円＋消費税＝72.6万円。あくまで上限であり、これより安い場合もあります。

2. 登記費用（登録免許税＋司法書士報酬）所有権の移転登記と、ローンを組む場合は抵当権設定登記が必要です。ここで見落とされやすいのが、マンションは「建物」と「敷地（土地の持分）」で税率が別々という点です。

建物の0.3%軽減を受けるには、床面積50㎡以上であることなどを証明する市区町村長の証明書を添付し、取得後1年以内に登記することが必要です。

試算してみます。固定資産税評価額の合計が1,200万円（内訳は建物600万円・土地600万円と仮定）、借入2,000万円のケースなら——建物600万円×0.3%＝1.8万円、土地600万円×1.5%＝9万円、抵当権2,000万円×0.1%＝2万円で、登録免許税は約12.8万円。これに司法書士への報酬（一般目安として5万〜10万円程度）が加わり、登記費用の合計は約18万〜23万円が目安になります。

注意したいのは、土地には建物のような0.3%軽減がない点です。評価額の全体に0.3%を掛けて計算すると、実際よりかなり低い額が出てしまいます。評価額の建物・土地の内訳は物件ごとに違うため、正確な額は登記を依頼する司法書士に確認するのが確実です。

3. 不動産取得税購入後に一度だけかかる地方税です。税率の本則は4%ですが、住宅と土地については3%の特例税率が適用されます（令和9年3月31日まで）。

さらに中古住宅には、新築された時期に応じた課税標準の控除があります。控除額は新築時期が新しいほど大きく、平成9年4月1日以降に新築された住宅なら1,200万円、平成元年4月〜平成9年3月なら1,000万円、昭和60年7月〜平成元年3月なら450万円です。評価額が控除額を下回れば税額はゼロになります。築浅の物件では実際にゼロになるケースが少なくありません。

控除を受けるには、床面積40㎡以上240㎡以下（令和8年4月1日以降の取得の場合。それ以前は50㎡以上）で、昭和57年1月1日以後に新築された住宅であることなどが要件です。旧耐震の物件でも、取得後6か月以内に耐震改修を行って新耐震基準に適合する証明を受ければ、控除の対象になります。

なお、この控除は家屋にかかる分の話です。土地（マンションの敷地持分）についても住宅用土地としての軽減措置が別に用意されていますが、適用の可否と額は物件ごとに変わります。実際の税額は、取得後に届く納税通知書か、事前に県税事務所への確認で把握してください。

4. 印紙税売買契約書に貼る収入印紙の費用です。契約金額1,000万円超〜5,000万円以下の場合、本則は2万円、軽減措置の適用で1万円です。この軽減は令和9年3月31日まで適用されます。リノベーションの工事請負契約書にも同じ軽減があり、同じ金額帯なら2万円→1万円です。

5. 住宅ローン関連費用（ローンの仕組みは住宅ローンの基本へ）金融機関への事務手数料は、定額型（3万〜5万円程度）と定率型（借入額の2%程度）の2系統があり、定率型だと2,000万円の借入で約40万円と大きな項目になります。保証料は、定額型の商品で別途かかる場合、借入額の2%程度を一括で払う方式か、金利に上乗せする方式が一般的です（いずれも一般目安。金融機関で異なります）。

ここで押さえておきたいのは、定率型の事務手数料と保証料は、どちらか一方だけがかかるのが一般的という点です（定率型＝保証料なし／定額型＝別途保証料）。両方を足して見積もると、諸費用を数十万円も過大に見積もることになります。団体信用生命保険は金利に含まれる商品が主流です。

6. 火災保険・地震保険ローンを組む場合は加入が必須です。火災保険の契約期間は2022年10月以降最長5年で、かつて主流だった10年契約は現在は結べません。マンションの専有部分を対象とする契約なら、5年一括で数万円〜10万円台が一般的な目安です。補償内容・建物の構造・地震保険を付けるかどうかで変わります。

7. 引っ越し・家具家電費忘れがちな最後の項目です。引っ越しは時期と距離で数万円〜20万円超。リノベに合わせて家具家電を新調する場合は別途予算を確保しておきます。

なお混同されやすい項目として手付金があります。売買契約時に売主へ支払うお金で、物件価格の5〜10%程度が一般的な目安です。ただし手付金は諸費用ではなく物件代金の一部（決済時に物件価格へ充当される）ため、「物件価格とは別にさらにかかるお金」ではありません。契約時に必要な現金の額を把握する際に区別しておきましょう。

計算例：物件2,000万円・借入2,000万円の場合

上記の目安で試算してみます（試算例。税の軽減措置の適用有無・金融機関の条件で変動します）。

物件価格の約7〜9%という結果になり、冒頭の「6〜10%」の帯に収まります。なお、リフォームの減税や補助金で戻ってくる分はリフォーム補助金・減税の基本にまとめています。不動産取得税の控除が効くかどうか、ローンの手数料方式が定率型か定額型か——この2点を比べるだけで数十万円単位で変わる余地がある。それが内訳表から読み取れることが重要です。

諸費用は「現金」で用意するのが基本

諸費用は、契約時（仲介手数料の半金・印紙税）と決済時（残りの大半）に分けて現金で支払うのが原則です。諸費用をローンに組み込める「諸費用ローン」も存在しますが、住宅ローンより金利が高い傾向があります（一般例）。自己資金の目安として、諸費用分＋頭金で総額の1〜2割程度を見ておくと安心です。

なお、当社では住み替えで売却もお任せいただく場合の優遇など、売却と購入をトータルで見た場合にお得になる方法もご提案しています。手数料は「交渉・提案で変わる項目」でもあります。

リノベ費用と合わせた「総予算」で考える

中古購入＋リノベの場合、諸費用の次に来るのが工事費です。当社の定額フルリノベは398万円（税抜）／437.8万円（税込）。先ほどの計算例に足すと、総予算は約2,578万円（2,000万＋諸費用約140万＋437.8万）となります。

物件・諸費用・工事費の3層を合わせた総額で判断する——この考え方の詳細は、中古マンションリノベの費用相場と内訳にまとめています。購入から入居までの手順ははじめての中古マンション購入の流れにまとめています。本記事は、そのうち「購入時にかかる諸費用」に絞って解説しました。

よくある質問（FAQ）

Q. 諸費用はいくら見ておけばいいですか？一般的な目安として物件価格の6〜10%です。2,000万円なら120万〜200万円。仲介手数料（上限72.6万円）が最大項目で、残りはローンの組み方と税の軽減措置の適用可否で変わります。

Q. 諸費用はローンに組み込めますか？諸費用ローンや、諸費用込みで借りられる住宅ローン商品はあります。ただし金利が高めの傾向があり（一般例）、返済総額は増えます。可能なら現金で用意するのが得策です。

Q. 仲介手数料は安くなりますか？「価格×3%＋6万円＋消費税」はあくまで法定の上限です。売却と購入を同じ会社に任せる場合の優遇など、条件次第で下がる余地があります。当社でもトータルのご提案をしています。

Q. 税金の軽減措置は誰でも受けられますか？要件を満たす必要があります。登録免許税の軽減（建物0.3%）は床面積50㎡以上で取得後1年以内の登記、不動産取得税の控除は床面積40㎡以上240㎡以下（令和8年4月1日以降の取得の場合）かつ昭和57年1月1日以後の新築が基本要件です。税目によって床面積の基準が違う点に注意してください（登録免許税は50㎡、不動産取得税は40㎡）。適用期限も税目ごとに異なり、建物の登録免許税の軽減・抵当権設定の軽減・不動産取得税の税率3%は令和9年3月31日まで、土地の登録免許税の軽減（1.5%）は令和11年3月31日までです。物件ごとに適否が変わるため、契約前に必ず公式情報でご確認ください。

Q. 新築と中古で諸費用は違いますか？構造は同じですが、中古は売主が個人の場合に仲介手数料がかかる点、不動産取得税の控除額が築年数で変わる点が特徴です。物件の条件で総額が変わるため、個別の試算が重要です。

まとめ：諸費用は「読める」数字です

諸費用は「ケースバイケースで分からない」ものではありません。物件価格の6〜10%という帯と、仲介手数料・登記・税・ローン費用という内訳——この2つを押さえれば、契約前にほぼ正確な額を試算できます。不明なのではなく、計算していないだけです。

「この物件だと諸費用はいくら？」——その試算を、無料相談でお作りします。