親からの住宅資金援助と贈与税【2026年】｜非課税の枠と、中古で外れやすい要件

「親から少し出してもらえそうなんですが、税金はどうなりますか」。中古＋リノベのご相談で、資金計画の話になると必ず出てくる質問です。

結論から書きます。父母や祖父母からの住宅資金には、贈与税が非課税になる特例があります。ただし中古を買う場合は、建築年の要件で外れることがあります。そして、買ってからのリノベーション費用がこの特例のどこに当たるかは、条文の文言だけでは判断できません。ここを確かめずに資金の当てにすると、あとで税額が出ます。

総額の組み立ては中古＋リノベの総額はいくらで計算しました。この記事は、その総額のうち親からの援助でまかなう部分の話です。

結論：省エネ等住宅なら1,000万円、それ以外なら500万円まで

国税庁の説明は次のとおりです。

令和6年1月1日から令和8年12月31日までの間に、父母や祖父母など直系尊属からの贈与により、自己の居住の用に供する住宅用の家屋の新築、取得または増改築等（以下「新築等」といいます。）の対価に充てるための金銭（以下「住宅取得等資金」といいます。）を取得した場合において、一定の要件を満たすときは、次の非課税限度額までの金額について、贈与税が非課税となります

贈与を受けた人ごとに省エネ等住宅の場合には1,000万円まで、それ以外の住宅の場合には500万円までの住宅取得等資金の贈与が非課税となります。

期間が令和8年12月31日までと区切られている点に注意してください。

これとは別に、贈与税そのものに基礎控除があります。国税庁の説明では、暦年課税の基礎控除額は110万円で、1年間に贈与を受けた財産の価額の合計額が110万円以下なら贈与税はかかりません。

※ 国税庁 タックスアンサー No.4508 および No.4402 による。相続時精算課税を選ぶと、贈与された財産は相続のときに合算されます。どちらを選ぶかは相続全体の話になるため、税理士にご相談ください

もらう側の要件：18歳以上、所得2,000万円以下

国税庁が挙げている受贈者の要件のうち、ご相談でよく問題になるものを引きます。

（2） 贈与を受けた年の1月1日において、18歳以上であること。

（3） 贈与を受けた年の年分の所得税に係る合計所得金額が2,000万円以下（新築等をする住宅用の家屋の床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満の場合は、1,000万円以下）であること。

（1） 贈与を受けた時に贈与者の直系卑属（贈与者は受贈者の直系尊属）であること。

直系卑属という言葉が要点です。配偶者の親からの贈与は、この特例の対象になりません。

家の側の要件：40〜240平方メートル、そして建築年

家屋についての要件はこうです。

新築または取得した住宅用の家屋の登記簿上の床面積（マンションなどの区分所有建物の場合はその専有部分の床面積）が40平方メートル以上240平方メートル以下で、かつ、その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであること。

そして中古の場合、次のいずれかに当たる必要があります。

② 建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、昭和57年1月1日以後に建築されたもの

③ 建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、地震に対する安全性に係る基準に適合するものであることにつき、一定の書類により証明されたもの

昭和57年1月1日が、ここでも出てきます。住宅ローン控除や不動産取得税の軽減と同じ線です。物件を探す段階でこの線を意識する話はリノベ向き物件の探し方に書きました。旧耐震の物件の見極めは名古屋で旧耐震マンションを買う前ににあります。

いちばん外れやすいのは「リノベ費用を援助してもらう」場合

ここが本題です。特例には「増改築等」も入っていますが、その要件はこうなっています。

増改築等に係る工事が、自己が所有し、かつ居住している家屋に対して行われたもので、一定の工事に該当することについて、「確認済証の写し」、「検査済証の写し」または「増改築等工事証明書」などの書類により証明されたものであること。

「自己が所有し、かつ居住している家屋」と書かれています。中古を買って住み始める前に工事をする場合が、この「増改築等」に当たるかどうかは、条文の文言だけでは判断できません。必ず税務署または税理士にご確認ください。

では中古＋リノベで援助を受けられないのかというと、そうではありません。住宅用の家屋の「取得」の対価に充てるための金銭として贈与を受ける形であれば、特例の対象になり得ます。どの名目で、いつ、いくら受け取るかで結論が変わるということです。

なお、増改築等として申請する場合には、工事に要した費用の額が100万円以上であること、費用の額の2分の1以上が自己の居住の用に供される部分の工事であることも必要です。

この判断は個別性が高いので、必ず税務署または税理士に確認してください。 この記事は要件の在りかを示すもので、個別の可否を判定するものではありません。

「誰の名義で買うか」で結論が変わる

見落とされやすいのが名義です。国税庁は、受贈者の要件の注として次のように書いています。

（注） 受贈者が「住宅用の家屋」を所有する（共有持分を有する場合も含まれます。）ことにならない場合は、この特例の適用を受けることはできません。

つまり、援助を受けた本人が、その家の所有者（または共有者）にならないと使えません。よくあるのが、夫の親から資金をもらったのに、物件を妻の単独名義で買ってしまう形です。この場合、資金の流れと名義が食い違います。

もう一つ、贈与を受けた時に日本国内に住所を有していることも要件に入っています。ただし原文には「受贈者が一時居住者であり、かつ、贈与者が外国人贈与者または非居住贈与者である場合を除きます」という除外も書かれています。

資金の出どころ・名義・持分は、契約の前に揃えておく。これが実務でいちばん効きます。契約書を作り直すのは大ごとですが、契約前なら紙の上で調整できます。

補助金・住宅ローン控除との関係

大事なのは、制度をばらばらに検討しないことです。贈与の非課税、住宅ローン控除、工事の補助金、登録免許税と不動産取得税の軽減。それぞれ要件が別で、床面積の線も制度ごとに違います（この特例は40平方メートル以上240平方メートル以下、中古住宅の住宅ローン控除は床面積50平方メートル以上）。

一枚の紙に並べて、どの制度が使えて、どれが使えないかを先に確定させる。そこから物件と資金の条件を決めると、あとで組み直す手間が減ります。

資金計画に組み込むときの順番

• 贈与の時期を先に決める：特例は令和8年12月31日までの贈与が対象です。年をまたぐ計画なら、期限を確認してください
• 物件の建築年を確認する：昭和57年1月1日より前なら、耐震基準に適合していることの証明が要ります
• 床面積を確認する：登記簿上の床面積で40平方メートル以上240平方メートル以下。マンションは専有部分の床面積です
• もらう側の所得を確認する：合計所得金額2,000万円以下。床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満なら1,000万円以下
• 申告が要ることを忘れない：非課税の適用を受けるには、贈与税の申告が必要です

工事の補助金・減税についてはリフォーム補助金・減税の基本にまとめています。補助金と贈与税の特例は別の制度なので、両方を並べて確認してください。

よくある質問

Q. 親からいくらまでなら贈与税がかかりませんか。

住宅取得等資金の非課税の特例では、省エネ等住宅の場合1,000万円まで、それ以外の住宅の場合500万円まで非課税です。これとは別に、暦年課税の基礎控除額110万円があります。要件を満たすかどうかで結論が変わるため、税務署または税理士にご確認ください。

Q. 中古マンションでも、この特例は使えますか。

使える場合があります。建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、昭和57年1月1日以後に建築されたもの、または地震に対する安全性に係る基準に適合することにつき一定の書類により証明されたものであることが要件です。床面積は登記簿上40平方メートル以上240平方メートル以下です。

Q. リノベーションの費用を親に出してもらう場合はどうなりますか。

特例の「増改築等」は、自己が所有し、かつ居住している家屋に対する工事とされています。中古を買って住む前に工事をする場合がこれに当たるかどうかは、条文の文言だけでは判断できません。取得の対価に充てるための金銭という形も特例の対象に含まれていますので、どの名目で受け取るかも含めて、税務署または税理士にご確認ください。

Q. 配偶者の親からの援助でも使えますか。

この特例の受贈者は、贈与者の直系卑属であることが要件です。配偶者の親は直系尊属に当たりません。

Q. 特例はいつまでですか。

国税庁の説明では、令和6年1月1日から令和8年12月31日までの間の贈与が対象です。

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