中古マンションの月々の支払いはいくら？【名古屋】ローン・管理費・修繕積立金を合計

中古マンションの広告にある「月々○万円」は、多くの場合、住宅ローンの返済例です。けれど、マンションを所有すると、ローンとは別に管理費と修繕積立金を毎月支払います。駐車場代、固定資産税・都市計画税、火災・地震保険、室内の修理費もあります。

この記事では、毎月必ず出ていく住宅ローン・管理費・修繕積立金の3つを先に合計します。試算条件は、2026年8月のフラット35の最頻金利である年3.29%（住宅金融支援機構・2026年8月）、返済期間35年（全期間固定・元利均等・ボーナス返済0円）です。管理費と修繕積立金は国土交通省の令和5年度マンション総合調査の全国平均を使います。

先に答えると、借入2,500万円ならローン返済は月10万304円（2,500万円・年3.29%・35年・元利均等・ボーナス返済0円）。管理費と修繕積立金の全国平均を足すと、月12万4,861円（100,304円＋11,503円＋13,054円）が出発点です。これは購入できる金額の判定ではなく、同じ条件で物件同士を比べるための試算です。

物件価格・工事費・諸費用まで含む入口は中古＋リノベの総額はいくらへ、管理組合の数字を詳しく読む方法は管理費・修繕積立金の相場と見方へ分けています。この記事は、毎月の口座残高から逆算する役割です。

結論：借入2,500万円なら月12万4,861円が出発点

同じ金利・期間で、借入額だけを500万円ずつ変えました。管理費は月1万1,503円（国土交通省・令和5年度マンション総合調査）、修繕積立金は月1万3,054円（国土交通省・令和5年度マンション総合調査）、合計2万4,557円（11,503円＋13,054円）を全行に加えています。この2費目は全国平均であり、名古屋平均でも検討物件の実額でもありません。

※ 試算条件：年3.29%、35年、元利均等返済、ボーナス返済0円。返済額は1円未満を四捨五入しています（住宅ローン元利均等返済式）。金利3.29%はフラット35の2026年8月、返済期間21年〜35年における最頻金利です（住宅金融支援機構・2026年8月）。実際の適用金利・借入可能額・諸費用は金融機関と申込内容によって異なります。

この表で見落としやすいのは、右列と中央列の差です。どの借入額でも月2万4,557円あり、35年間ずっと同額だったと仮定すると合計1,031万3,940円（24,557円×12か月×35年）です。管理費・修繕積立金は将来改定されることがあるため、この35年合計は予測額ではありません。ただ、ローンの返済例だけで家計を決めると、長期の差が大きくなることは分かります。

「借りられる額」と「毎月無理なく払える額」は別です。年収から借入上限を先に見るのではなく、生活費や教育費を残したあとに住宅へ回せる月額を決め、その中から管理費・修繕積立金を引く。この順番なら、物件を見始めたあとに予算を下げる負担を減らせます。

月々の支払いは、3つの箱に分ける

1. 毎月ほぼ決まって出るお金

• 住宅ローン返済
• 管理費
• 修繕積立金
• 駐車場・駐輪場使用料（利用する場合）
• インターネット設備料など、物件固有の徴収金

販売図面に「月額」として載りやすいのはこの箱です。ただし、広告のローン返済例と、管理費等の欄が離れていることがあります。別々に読まず、必ず1行に足してください。

2. 年単位の支払いを月割りしておくお金

• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険・地震保険

この2つは、この記事の表には入れていません。固定資産税・都市計画税は物件の評価額や軽減、保険料は建物・補償・契約期間などで変わり、全国平均を足しても検討物件の答えにならないからです。売主側の固定資産税等の資料と、保険の見積書が出た段階で年額を12で割り、右列へ追加します。

3. 毎月ではないが、持っておくお金

• 給湯器、食洗機、エアコンなど専有部分の交換
• 引越し、家具、カーテン
• 管理組合で決議された一時金
• 金利タイプによっては、金利変動後の返済増

共用部分の大規模修繕は修繕積立金から支出されますが、室内設備の交換は原則として区分所有者側の支出です。月々の総額が予算上限ぴったりだと、3つ目の箱に対応できません。月額の判定と、手元資金の判定を分ける必要があります。

平均2万4,557円を、そのまま物件の数字にしない

国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、駐車場使用料等からの充当を除く月・1戸当たりの管理費の平均は1万1,503円（国土交通省・令和5年度マンション総合調査）、修繕積立金の平均は1万3,054円（同調査）でした。合計は月2万4,557円（11,503円＋13,054円）です。

ただし、平均より安い物件が得とは限りません。同じ調査で、計画期間25年以上の長期修繕計画に基づいて修繕積立金を設定しているマンションは59.8%（国土交通省・令和5年度マンション総合調査）。計画上必要な積立額に対して、現在の積立額が不足しているマンションは36.6%（同調査）でした。

つまり、現在の月額だけでは判断できません。購入前に次の資料を同じ机に並べます。

1. 販売図面・重要事項調査報告書：現在の管理費、修繕積立金、滞納、改定予定
2. 長期修繕計画：いつ、何を直し、いくら必要と見ているか
3. 直近の総会議事録：値上げ、一時金、借入、大規模修繕の議論
4. 修繕積立金会計の残高：計画額に対して、いまどこまで積めているか

見るべき問いは「今いくらか」だけではなく、次の大規模修繕までに足りる計画か、月額をいつ改定する予定かです。資料の読み方は管理費・修繕積立金の相場と見方で、段階増額方式や一時金まで掘り下げています。

月13万円から、借入額を逆算する

毎月の住宅費上限を13万円（家計例）と置きます。ここから管理費・修繕積立金の平均2万4,557円（国交省調査の2項目を合算）を引くと、住宅ローン返済へ回せるのは月10万5,443円（130,000円－24,557円）です。

年3.29%、35年、元利均等、ボーナス返済0円の条件で逆算すると、借入元金は約2,628万円（月105,443円から住宅ローン元利均等返済式で逆算）です。これは審査で借りられる額を示すものではありません。固定資産税・都市計画税、保険、駐車場、室内設備の交換費もまだ引いていないため、候補物件を絞る前の上限目安です。

実務では、次の順番で自分の数字に置き換えます。

1. 月の住宅費上限を決める
2. 検討物件の管理費・修繕積立金・駐車場等を引く
3. 固定資産税等と保険の年額を12で割って引く
4. 残りをローン返済上限にする
5. 最新金利と希望期間で借入元金へ戻す

ローンの金利タイプ、審査、必要書類は住宅ローンの基本と審査にまとめています。物件を探し始める段階なら、リノベ向き物件の探し方の条件表に、この月額上限も加えてください。

リノベ費用も借りるなら、物件価格へ全部使わない

国土交通省はリフォーム一体型ローンを、中古住宅購入時に購入費用とリフォーム費用を一括して融資する商品と説明しています（国土交通省・民間住宅ローンの実態に関する調査）。取扱いと審査条件は金融機関ごとに確認が必要ですが、物件と工事を同じ資金計画で考える入口になります。

たとえば、先ほどの月13万円の例で逆算した借入元金約2,628万円に、IROHAHOMEの定額制リノベーション税込437.8万円（定額制リノベーション公開ページ・100㎡まで）を含めるとします。単純に差し引くと、物件へ回せるのは約2,190万円（26,280,855円－4,378,000円）です。

ただし、ここには仲介手数料、登記、ローン手数料、保険などの購入諸費用が入っていません。したがって「2,190万円の物件まで買える」という意味ではありません。先に工事費と諸費用の枠を取り、残りを物件価格へ回すのが正しい順番です。購入時の全項目は中古＋リノベの総額はいくらで確認できます。

定額制の内容は税込437.8万円・100㎡まで（IROHAHOME定額制リノベーション）で、解体後に補修や追加工事が必要と分かった場合は、相談・確認のうえで進めます（同公開ページ）。月々に直す前に、基本工事とオプション、購入諸費用を分けた総額を作る必要があります。

内覧前に、月々の総額を出すための確認リスト

物件URLか販売図面があれば、内覧前でも仮の月額表は作れます。次の8項目を拾ってください（確認項目数）。

• 物件価格
• 管理費
• 修繕積立金
• 駐車場・駐輪場等
• その他の月額徴収金
• 固定資産税・都市計画税の資料
• 希望するリノベーション範囲
• 自己資金と毎月の住宅費上限

次に、長期修繕計画と総会議事録で、管理費・修繕積立金の改定予定、一時金、管理組合の借入予定を確認します。数字がまだ出ない項目は0円にせず「未確認」と置きます。0円と未確認は、資金計画ではまったく別です。

この段階で見るのは、内装の好みより先に、購入後も毎月払えるか、工事費を残せるか、手元資金がなくならないかです。条件に合わなければ、その物件を見送る判断も早くできます。

よくある質問

Q. 3,000万円の中古マンションなら、月々いくらですか。

3,000万円を全額借り、年3.29%、35年、元利均等、ボーナス返済0円なら、ローン返済は月12万365円（同条件）です。管理費1万1,503円と修繕積立金1万3,054円の全国平均を足すと、月14万4,922円（120,365円＋11,503円＋13,054円）です。固定資産税等、保険、駐車場、室内修理、購入諸費用は含みません。

Q. 管理費と修繕積立金は、合わせて月いくらが平均ですか。

令和5年度マンション総合調査の全国平均では、駐車場使用料等からの充当を除く管理費1万1,503円と修繕積立金1万3,054円を合わせて月2万4,557円です（国土交通省・令和5年度マンション総合調査／合計は試算）。物件の答えは販売図面と長期修繕計画で確認してください。

Q. 修繕積立金は、購入後に上がることがありますか。

あります。長期修繕計画の見直しや工事費の変化などを受け、管理組合の決議で改定されることがあります。現在の月額に加え、長期修繕計画、直近の総会議事録、改定予定、一時金の予定を購入前に確認してください。

Q. 固定資産税や火災保険も、表の月額に入っていますか。

入っていません。固定資産税・都市計画税は物件の資料、火災・地震保険は補償内容によって金額が変わるためです。実額が分かったら年額を12で割り、表の右列へ加えてください。

Q. リノベーション費用を住宅ローンに含められますか。

リフォーム一体型ローンを扱う金融機関では、中古住宅の購入費用とリフォーム費用を一括して融資する商品があります（国土交通省・民間住宅ローンの実態に関する調査）。取扱い、対象工事、融資時期、審査条件は金融機関ごとに異なるため、物件を決める前に確認してください。

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