千種区の中古マンションリノベ｜駅別の価格相場と総予算の出し方【2026年版】

名古屋市千種区で中古マンションを買ってリノベーションしたい。そう考えて調べ始めた方から、いちばん多くいただくのがこの声です。

「覚王山や本山は高いと聞きます。うちの予算で千種区は無理でしょうか」

先に結論をお伝えします。千種区を「区の相場」でひとくくりに判断すると、選択肢を自分で狭めてしまいます。 同じ区内でも、駅によって価格は2倍以上変わるからです。

結論：千種区は「駅で2倍以上」違う

60〜80㎡（ファミリー向けの中心的な広さ）の中古マンション価格の中央値は、いちばん低い東山公園駅が1,599万円、いちばん高い茶屋ケ坂駅が3,399万円。その差は1,800万円です（出典：SUUMO／集計期間 2025年7月1日〜2026年6月30日・掲載物件の集計値。公開情報の目安）。

区全体では、専有面積70㎡換算の平均価格が2,646万円。名古屋市16区の中では6番目です（出典：LIFULL HOME'S・2026年7月1日更新・過去3か月の掲載物件から独自集計。公開情報の目安）。

千種区は名古屋市の中では「中の上」。ただし区の中には、市の平均を下回る駅も大きく上回る駅もあります。以下、駅別の内訳と、リノベーション費用・諸費用を足した総予算の出し方を示します。

名古屋市16区の中での千種区の位置

※平均価格の列の出典：LIFULL HOME'S「名古屋市の地域から中古マンション価格相場を調べる」2026年7月1日更新・過去3か月の掲載物件から独自集計した70㎡換算の平均価格。順位の列は、その平均価格を降順に並べ替えたものです。掲載物件の集計であり成約価格の統計ではないため公開情報の目安です。

最上位の中村区6,027万円は名古屋駅周辺の大型物件が押し上げた数字で、市場全体の水準とは性格が異なります。実質的には、東区3,133万円から西区2,856万円までの都心寄りグループに千種区2,646万円が続く、と読むのが実態に近いところです。

千種区の駅別 価格相場（60〜80㎡）

※中央値・価格帯の出典はすべてSUUMO「千種区の中古マンション価格相場」（集計期間 2025年7月1日〜2026年6月30日）です。掲載物件価格の集計値で成約価格の統計ではなく、公開情報の目安です。同ページのランキング上位10駅のため、千種駅・車道駅は掲載がありません。

この表が示すのは、「千種区＝高い」というイメージが駅単位では成り立たないことです。ブランドイメージの強い覚王山2,620万円・本山2,339万円でも中央値は区の平均2,646万円と同水準かむしろ下回り、知名度がそこまで高くない茶屋ケ坂3,399万円・吹上3,280万円のほうが上に来ています。

理由は物件の中身の違いです。覚王山・本山には築年数の経った物件が数多く流通しており、その分だけ中央値が下がります。「駅の格」ではなく「築年数と管理状態」が価格を決めている——これが千種区で探すときの最初の視点です。内装が古いから安い物件こそ、リノベーションで価値が戻る物件だからです。

広さを変えると景色が変わる

同じ駅でも、専有面積帯を変えると順位が入れ替わります。

※表頭の面積帯と各セルの中央値の出典：SUUMO・集計期間 2025年7月1日〜2026年6月30日／同ページの面積帯タブ「40～60m²」「60～80m²」「80～100m²」。「―」は当該面積帯のランキングに掲載なし。公開情報の目安です。

わかりやすいのは覚王山です。40〜60㎡なら1,980万円、60〜80㎡で2,620万円、80〜100㎡になると5,380万円。覚王山で広さを求めると急に高くなるという構造です。

逆に、少人数の世帯で40〜60㎡が許容できるなら、覚王山1,980万円・池下1,780万円と憧れの街が射程に入ります。「エリアを諦めて広さを取る」か「広さを調整してエリアを取る」か。リノベーション前提なら後者に分があります。内装は後から変えられますが、立地は変えられないからです。

千種区の駅と街の性格

※表中の路線名・駅名の出典：名古屋市交通局「地下鉄」路線・駅一覧。表中の乗り入れ路線数は、同ページの路線・駅一覧で当該駅に乗り入れている路線名を数えたものです。

千種区の交通の要は、地下鉄東山線・名城線・桜通線の3路線が区内を通り、今池・本山という2つの乗換駅を持っていることです。

総予算の早見表：物件＋リノベ＋諸費用

実際に必要になるのは、物件価格＋リノベーション費用＋諸費用の合計です。当社の定額制フルリノベーションプランは398万円（税抜）／437.8万円（税込）。これで概算すると次のようになります。

※物件価格の列は駅別中央値（出典：SUUMO）、定額リノベの列と諸費用率6〜10%は当社 /flatrate/ および中古マンション購入でかかる諸費用まとめの公表値、諸費用額と総予算の列は両者から計算した値です。6〜10%は公的統計ではなく、仲介手数料・登記費用・税・ローン関連費用を積み上げた当社の実務上の目安です。

諸費用で最も大きいのが仲介手数料です。上限は法律で決まっており、国土交通省の告示は、取引額のうち四百万円を超える金額について百分の三・三（税込）と定めています。ここから導かれる速算式が「取引額×3%＋6万円」＋消費税。物件2,339万円なら上限は約83.8万円です。残りは登記費用・不動産取得税・ローン関連費用・火災保険など。

表の該当行と予算を比べれば、「千種区は無理かも」という漠然とした不安が「東山公園なら射程内、茶屋ケ坂は厳しい」という具体的な判断に変わります。

千種区で必ず確認したいこと：築年数

千種区で物件を探すと、築年数の経った物件に多く出会います。判断を分けるのが昭和57年（1982年）1月1日という日付です。愛知県で成約した中古マンションの平均築年数は26.94年、平均価格2,573万円・平均専有面積73.51㎡（中部圏不動産流通機構「月例速報 マーケットウォッチ 2026年6月度」成約477件）。

昭和57年1月1日以後に新築された住宅は、税制上「新耐震基準に適合する住宅」として扱われます。何が変わるか。

• 不動産取得税：中古住宅の課税標準から控除が受けられます。平成9年（1997年）4月1日以降に新築された住宅なら控除額は最大1,200万円（愛知県）。税率は令和9年（2027年）3月31日までの取得なら特例で3%（愛知県）です（本則は地方税法の定める百分の四）
• 登録免許税：住宅用家屋の所有権移転登記は本則1,000分の20が軽減後1,000分の3（令和9年（2027年）3月31日まで）、住宅取得資金の抵当権設定は軽減後1,000分の1（国税庁／本則は登録免許税法の定める千分の四）

昭和56年（1981年）以前のいわゆる旧耐震物件も、対象外ではありません。取得後6か月以内に耐震改修を行い、新耐震基準への適合証明を受けて自ら居住すれば、軽減の対象になります（愛知県）。ただしこれは課税標準からの控除ではなく税額からの減額で、額は新築年月日に応じ3万円〜12万6,000円（愛知県）。新耐震物件の控除（最大1,200万円）とは桁が違ううえ、耐震改修の工事費と手続きも追加で必要になるため、リノベーション計画と一体で考えてください。

もうひとつ、マンション特有の壁が管理規約です。床材の遮音等級、玄関ドアやサッシの交換制限、給排水管の共用部分の範囲など、やりたい工事ができるかは規約で決まります。確認すべき項目はマンションリノベと管理規約にまとめました。

リノベーション費用の相場と、当社の考え方

住宅リフォーム推進協議会の調査では、マンションでリフォームを実施した方の費用は平均316.9万円（2025年度 住宅リフォームに関する消費者実態調査 報告書・マンション実施者n=515）。最も多い価格帯は100万〜300万円未満で39.8%、500万円以上は合わせて20.0%です。

全面リフォームに絞ると水準は上がります。ホームプロが自社事例1,000件を集計した費用相場の目安はマンションの場合600万〜700万円（一戸建ては1,000万〜1,250万円）。自社事例の集計のため目安です。

当社が定額制プランを437.8万円（税込）で公開しているのは、この「マンションでも600万〜700万円」という水準が判断を難しくしていると考えるからです。含まれるのは、食洗機付システムキッチン・浴室暖房乾燥機付ユニットバス・洗面台・トイレの水まわり4点交換、壁紙・天井の全張替えと床材、和室の洋室化、押入れのクローゼット化、造作カウンターとオリジナルダイニングテーブル。工事費・諸経費の追加請求は原則ありません（仲介手数料・登記費用などは別途）。

施工例では、建具の全面交換・壁の一部解体・床のかさ上げ・電圧アップ工事・専用配線工事・オリジナルR壁の造作を追加して最終金額約650万円という事例があります。追加しなければ基本価格のままです。

さらに素材やデザインを追い込みたい方には自由設計のLIVANA（リバナ）があり、予算の目安を100万〜600万円／400万〜1,200万円／900万〜2,500万円で公開しています。当社の施工実績は2,000件以上です。

IROHAHOMEは千種区に拠点を置いています。物件を見に行くのも、工事中に現場へ寄っていただくのも、引き渡し後のご相談も、距離が近いぶん動きが速くなります。

よくある質問

Q. 千種区の中古マンションはいくらくらいですか？専有面積70㎡換算の平均価格は2,646万円で、名古屋市16区中6番目です（LIFULL HOME'S・2026年7月1日更新）。ただし駅による差が大きく、60〜80㎡の中央値は東山公園駅1,599万円から茶屋ケ坂駅3,399万円まで開きます（SUUMO・2025年7月〜2026年6月の掲載物件集計）。いずれも公開情報の目安です。

Q. 東山公園駅で中古マンションを買ってリノベすると、総額いくらになりますか？60〜80㎡の中央値1,599万円に当社の定額リノベ437.8万円（税込）と諸費用6〜10%を足すと、総予算は約2,133〜2,197万円です。同じ計算を自由ケ丘駅1,980万円で行うと約2,537〜2,616万円、本山駅2,339万円なら約2,917〜3,011万円になります。物件価格が同じでも諸費用率で数十万円動くため、幅で見ておくのが安全です。

Q. 覚王山や本山は、やはり高いのでしょうか？広さによります。60〜80㎡の中央値は覚王山2,620万円・本山2,339万円で、区の平均2,646万円と同水準かそれ以下です。一方で80〜100㎡になると覚王山5,380万円・本山3,790万円と大きく上がります。広さを求めると急に高くなるのが両駅の特徴で、60〜80㎡で検討できるなら十分に現実的なエリアです。

Q. 昭和57年（1982年）1月1日より前に新築されたマンションでも、買って大丈夫ですか？構造と管理状態に問題がなければリノベーションは可能です。ただし税制上の扱いは変わります。昭和57年1月1日以後に新築された住宅は新耐震基準に適合する住宅として扱われ、不動産取得税の控除（最大1,200万円）が受けられます。それ以前の物件でも、取得後6か月以内に耐震改修を行い適合証明を受ければ軽減の対象になります（ただし控除ではなく3万円〜12万6,000円の減額／愛知県）。愛知県の中古マンションの平均築年数は26.94年（中部レインズ2026年6月度）ですので、築古であること自体は例外ではありません。

Q. まだ物件が決まっていませんが、相談できますか？むしろその段階でのご相談を歓迎します。気になる物件のURLやチラシをお持ちいただければ、その物件価格に定額リノベ437.8万円（税込）と諸費用6〜10%を足した総額を、その場で概算します。たとえば本山駅の中央値2,339万円の物件なら約2,917〜3,011万円です。管理規約で希望の工事ができるかどうかも、購入前に確認できます。相談だけ・情報集めだけの段階でも構いません。

千種区の住まいを、数字で決める

千種区は、駅ごとに1,800万円もの差がある区です。だからこそ「千種区は高い」でも「安心」でもなく、駅と広さと築年数を見て、総予算で判断することに意味があります。あとは、気になる物件が「表のどこに乗るか」を確かめるだけ。

「この物件、千種区で買ってリノベするといくらになりますか」——その一言から、無料相談を始めてください。エリア全体の考え方は名古屋の中古×リノベ、エリア選びの考え方にもまとめています。

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