愛知・名古屋で中古を買うときの不動産取得税の軽減｜住宅・土地の確認点

愛知・名古屋で中古住宅を購入するときは、物件代金やリノベーション費用とあわせて、不動産取得税を確認してください。愛知県は、一定の条件を満たす住宅や住宅用土地を取得した場合の軽減措置を案内しています。住宅の取得に関する税額と、工事そのものの見積額を分けて考えることが、この記事の出発点です。

軽減があるから税金を見込まなくてよい、と購入段階で決めることはできません。中古住宅では、床面積、取得者自身が住むかどうか、新築時期や耐震基準への適合状況が条件になります。候補物件について分かっていることと、まだ確認していないことを分け、税額を決める条件がそろっているかを確かめましょう。

購入価格をそのまま税計算に使わない

県の説明でいう住宅の価格は、建築費や購入価格ではありません。新築・増築・改築の家屋は固定資産評価基準によって評価した価格、それ以外の家屋は市町村の固定資産課税台帳の登録価格です。売買の資料にある代金と、税額計算に使う価格を同じ欄に入れると、前提が違ってしまいます。中古購入の予算表でも、何の価格を記録したのかが分かるようにしておいてください。

住宅の取得に対する控除の式は、住宅の価格から控除額を差し引き、その残額に3％を掛けるものです。ここでの控除額は住宅の価格から引く金額であり、計算した税額から同額を引くという意味ではありません。控除額だけを見て、購入費用全体がその額だけ安くなると受け取らないようにしてください。県の式と同じ順序で確認する必要があります。

中古住宅を買い、内装や設備の改修も考えている場合は、売買代金、改修の見積額、取得税の計算に使う住宅の価格を区別して資料をそろえる、という整理をおすすめします。県の説明は税計算に使う価格を定めたものであり、リノベーションの見積書の合計をそのまま税額の基礎にする説明ではありません。工事の予算相談と税の条件確認を並行して進めてください。

中古住宅の控除は、床面積・居住・耐震の条件を確認

耐震基準適合既存住宅として示された中古住宅の条件は、床面積が40平方メートル以上240平方メートル以下であること、取得者である個人が自分の住まいとして使用すること、昭和57年1月1日以後の新築であることです。県の表は、条件のどれかを満たせばよいのではなく、すべてに該当する住宅を対象としています。購入したという事実だけで控除を判断しないでください。

床面積については取得時期の注記もあります。令和8年3月31日までに取得したものは、50平方メートル以上240平方メートル以下です。保存資料にある現在の表の下限だけを、取得時期の違う物件へ当てはめることは避けてください。以前に取得した物件について相談するなら、面積とともに取得日を伝え、表の本文と注記をセットで確認することになります。

古い住宅についても、新築時期だけで軽減の有無を決める説明にはなっていません。昭和56年12月31日以前の新築でも、建築士等の耐震診断により新耐震基準への適合が証明された住宅は軽減の対象になると案内されています。ただし、証明のための調査は、住宅取得の日前2年以内に終了したものに限られます。耐震に関する資料があるかどうかに加えて、その調査時期も確認してください。

この取得前の調査による証明と、取得後に耐震改修を行う場合の減額は、別の説明です。すでに適合が証明されている住宅を買うのか、取得したあとで改修と証明を進めるのかを分けてください。中古住宅とリノベーションを一緒に検討していても、計画している工事が内装・設備の更新なのか、税の条件に関係する耐震改修なのかによって、確認したい資料は異なります。

控除額は中古住宅の新築時期で異なる

控除額一覧では、新築年月日が平成元年4月1日から平成9年3月31日までの中古住宅は1,000万円、平成9年4月1日以降は1,200万円と記載されています。これは耐震基準適合既存住宅の欄にある価格からの控除です。表の新築時期が一致することに加え、床面積や自分で居住する条件なども満たすかを確認する必要があります。

新築時期の区分は、購入する日やリノベーションの完成日を示しているわけではありません。購入が最近でも、控除額の欄を選ぶ際は、その住宅がいつ新築されたかを使います。物件資料を読む際には、新築年月日と取得日を別々に整理してください。前者は控除額や耐震の条件、後者は取得時期に応じた面積の注記や改修後の期限を確認するための情報です。

取得後の耐震改修による減額は、証明と入居まで確認

耐震基準不適合既存住宅の取得に対する減額も、県のページに案内されています。対象は平成26年4月1日以後に取得した住宅で、床面積は40平方メートル以上240平方メートル以下です。ただし、令和8年3月31日までの取得については下限が50平方メートルになります。こちらにも取得時期による違いがあるため、控除の表だけで確認を終えないようにしましょう。

この減額では、取得後6か月以内に耐震改修を行い、新耐震基準への適合について証明を受けることが条件です。さらに、改修後で、かつ取得後6か月以内に、取得者である個人が自分の住まいとして使用する必要があります。工事の完了だけで条件がそろうわけではなく、証明と居住まで含めて確認する制度として読んでください。

証明書類についても期限と提出先が示されています。住宅取得の日後6か月以内に、不動産所在地を管轄する県税事務所へ提出したものに限るという注記です。取得後に耐震改修を考える場合は、工事の予定と、証明を受けて書類を提出する予定、居住を始める予定を一緒に相談してください。ここで示した期限を、別の軽減手続きすべてに共通する申請期限と読み替えないようにします。

また、取得後改修の減額の式は、住宅の価格に3％を掛け、その税額から減額される額を引く形です。先に説明した価格からの控除とは、差し引く位置が異なります。対象区分を確かめてから、該当する式と新築時期に対応する表を使ってください。価格からの控除額と税額からの減額を混ぜて、同じ軽減額として資金計画に記録することはできません。

住宅用土地は建物と別に確認する

県は、住宅用土地の取得についても減額を案内しています。掲載された式は、土地の価格に3％を掛け、減額される額を引くものです。宅地評価土地の価格は、市町村の固定資産課税台帳の登録価格の2分の1と説明されています。住宅と土地のどちらも、売買代金をそのまま式に入れる説明ではない点を押さえておいてください。

中古住宅に関する土地の欄では、土地取得の前後1年以内に、その土地上の耐震基準適合既存住宅または対象となる耐震基準不適合既存住宅を取得する条件が記載されています。土地と住宅を同時に買う場合も説明に含まれています。ただし、不適合既存住宅については、住宅の取得に対する減額の適用対象となる住宅に限る注記があります。土地の取得時期だけを見て適用を決めないでください。

一方、今回の保存資料には、住宅用土地の床面積要件に関する具体的な取扱いはホームページの更新作業中との注記が残っています。そのため、掲載された土地の式や取得時期の説明を紹介しつつ、この記事だけで個別の土地への適用を確定することはしません。建物の面積要件を確認できたことと、土地の取扱いまで確認できたことを区別して相談してください。

中古購入とリノベの見積もりに、税の確認欄を設ける

資金計画では、取得税について確認済みの条件と未確認の条件を書き分けておくと、相談事項を整理できます。例えば、住宅の登録価格、新築年月日、床面積、取得者の居住予定、耐震の証明に関する資料を並べ、どの軽減区分を調べるべきか確認するためのメモにしてください。これらは県が示す価格や適用条件に沿った確認項目であり、資料をそろえただけで軽減が確定するという意味ではありません。

問い合わせ先は、不動産の所在地によって異なる県税事務所です。自宅から近い窓口を選ぶということではなく、購入する物件の所在地を管轄する事務所を確認してください。取得後の耐震改修を伴う場合は、その予定も伝え、証明書類の提出期限と手順を確認します。県の保存ページに載っていない一般的な申請期限や必要書類一式は、この記事では補っていません。

購入時の費用全体は購入諸費用のコラム、工事費の検討は中古リノベの費用相場のコラムとあわせて整理してください。物件代金や希望する工事を比較しながら、税の軽減は条件確認が済んだ項目として分けて扱う、という進め方の提案です。相談の際は候補物件の資料と希望する改修内容を持ち寄り、まだ決まっていないこともそのまま伝えてください。

よくある質問

Q. 中古住宅の購入価格に税率を掛ければよいですか。

県の説明では、住宅の価格は購入価格ではありません。新築・増築・改築以外の家屋では、市町村の固定資産課税台帳の登録価格を使います。価格の種類と適用する軽減区分を確認してください。

Q. 築年数が古い住宅は軽減されませんか。

新築時期だけでは決まりません。取得前の一定期間内に調査を終え、新耐震基準への適合が証明された住宅の扱いと、取得後に耐震改修を行う住宅の扱いがあります。それぞれの条件を確認してください。

Q. 買ったあとで耐震改修をする場合、工事が終わればよいですか。

工事だけではありません。取得後6か月以内の改修・適合証明に加え、改修後かつ同期間内の自己居住が条件です。証明書類も取得の日後6か月以内に管轄の県税事務所へ提出する注記があります。

Q. 中古住宅と一緒に買う土地も軽減の対象ですか。

中古住宅に関する土地の減額の説明はあります。住宅自体の対象条件と土地・住宅の取得時期を確認してください。保存資料には土地の床面積要件の取扱いが更新作業中との注記があり、個別の適用は管轄窓口へ確認する必要があります。

Q. 名古屋市の物件はどこへ問い合わせますか。

県の案内は、物件所在地を管轄する県税事務所へ問い合わせるというものです。県税事務所一覧で購入物件の所在地を確認してください。この記事では、個別住所に対応する事務所名は確定していません。