事務より：フラット35【公開】は、家にも基準がある

中古住宅をフラット35で購入するときは、借りる人のことに加えて、購入する家についても確認が必要です。住宅金融支援機構の公式ページには、対象となる住宅の技術基準と物件検査が案内されています。ここでは、中古住宅の購入で確認する住宅側の条件を、公式ページの記載に沿って取り上げます。

融資の対象となる家に、技術基準があります

公式ページは「【フラット３５】の対象となる住宅は、住宅金融支援機構において技術基準を定め、物件検査を受けていただいています。」と説明しています。この技術基準は、機構の融資の対象となる住宅についての基準です。すべての住宅に、この住宅ローンの基準が法律で一律に義務付けられるという意味ではありません。

ページには新築住宅と中古住宅それぞれの技術基準の概要、物件検査の案内があります。中古住宅を購入する場合は、中古住宅の欄を確認します。同じページに新築住宅の欄も並んでいるため、読み違えないよう中古住宅の欄の条件だけを確認します。

広さだけでなく、構造や劣化状況も確認します

中古住宅の概要には、接道、住宅の規模、住宅の規格、併用住宅の床面積、戸建型式、住宅の構造、住宅の耐震性、劣化状況などが掲載されています。対象になるかを考えるときは、広さだけを見て終えるのではなく、こうした項目にも目を向ける必要があります。

たとえば住宅の規模については、注記に「住宅の規模とは、住宅部分の床面積をいい、車庫やバルコニー等は含みません。」とあります。面積の数字を比べる前に、その面積に車庫やバルコニーが含まれていないかを確かめます。面積が示されていることと、その面積が基準でいう住宅部分の床面積であることは、分けて確認します。

劣化状況の欄には「土台、床組等に腐朽や蟻害がないこと等」という記載があります。また、住宅の耐震性や構造にも条件があります。室内の仕上げだけで適合を判断するのではなく、住宅側の基準に沿って確認する、という視点を持って物件を検討したいと思います。

マンションの維持管理基準には、管理規約と長期修繕計画の項目もあります。検討する物件の種類に応じて、確認する欄を読み分ける必要があります。室内の条件だけでなく、管理についての項目もあることを、物件選びの段階から知っておくと、確認事項を整理できます。

適合していることを示す書類が、適合証明書です

中古住宅での利用について、公式ページは、原則として機構の技術基準に適合していることを示す適合証明書の取得が必要としています。書類の名称だけを覚えるよりも、購入する住宅が技術基準に合っていることを示す書類、と捉えると、その役割を整理できます。

交付については「この適合証明書は、検査機関または適合証明技術者へ物件検査の申請を行い、合格すると交付されます。」と説明されています。検討中の物件だから利用できる、ということではありません。住宅の基準と、その適合を確認する手続きをあわせて見ておく必要があります。

また、新築時に適合証明書を取得していても、原則として中古住宅の適合証明書の取得が必要と記載されています。以前の書類があることだけで、今回の購入時に必要な確認まで済んでいるとは扱わず、中古住宅としての案内を確かめます。

一方で、公式ページには物件検査を省略できる中古住宅の案内もあります。あらかじめ基準への適合を確認した中古マンションなどについて、所定の書類を取扱金融機関に提出する方法が示されています。原則と省略の扱いを分け、候補物件がどの扱いに当たるのかを確認することが必要です。

購入前に、確認することを整理する

IROHAHOMEの公表コラムでは、購入前の内見への同行を案内しています。現場から：解体して初めて見えることでは、事前調査で確認する範囲や、見えない部分への向き合い方を紹介しています。購入の流れは、はじめての中古マンション購入の流れもあわせてご覧ください。