フラット35の金利の決まり方｜団信・融資率・表示金利の読み方｜IROHAHOME

フラット35は全期間固定金利型の住宅ローンですが、誰が、どの金融機関から、どの条件で借りても同じ金利になるという意味ではありません。借入金利は各金融機関が決定し、加入する団体信用生命保険の種類等によっても異なります。金利の数字を比較するときは、その数字がどの条件を前提にしているかを読む必要があります。

公式の金利情報に掲載されているのは新機構団信付きの借入金利です。新機構団信のデュエット（ペア連生団信）を選ぶ場合と、新3大疾病付機構団信を選ぶ場合には、それぞれ異なる加算が示されています。この記事では、表示された金利の読み方を、借入期間、融資率、団信、金融機関の条件に分けて整理します。

全期間固定でも、金融機関ごとの借入金利は確認が必要

全期間固定金利型とは、借入れの全期間にわたる固定金利の住宅ローンという商品区分です。フラット35は借入期間を最長35年とする商品で、そのうち15年以上20年以下の期間を選ぶ場合をフラット20と呼ぶと説明されています。商品名に含まれる年数だけで、自分の返済期間が決まっているわけではありません。

金利情報の注意事項では、借入金利は各金融機関が決め、掲載される商品情報は金融機関の報告に基づくとされています。住宅金融支援機構の同じサイトに掲載されていても、比較している商品が同じ条件とは限りません。候補の金融機関と商品タイプを確認し、自分の希望する借入内容に対応した説明を受けてください。

また、保存された金利ページは2026年8月の資金受取分を扱っています。この記事では、その月の金利を現在の適用金利へ読み替えていません。手元にある金利表を見る際も、資料を開いた日だけでなく、何月の資金受取分について書かれた表なのかを確かめてください。過去の資料の数字を、そのまま現在の借入条件にはできません。

金利の範囲と最も多い金利は、自分への提示額とは異なる

公式の表には、取扱金融機関が提供する金利の範囲と、最も多い金利が掲載されています。これらは市場の掲載状況を読むための数字であり、読者の条件について個別に確認した提示金利ではありません。見出しにある代表的な数字だけで予算を決めず、借りたい金融機関の商品の条件まで確認することをおすすめします。

集計には、金融機関から報告された商品情報が使われています。同じ金融機関が複数の商品タイプを提供している場合には、報告に基づいて複数商品のすべてが集計対象になります。そのため、最も多い金利を、自分に最も適した商品の金利と読み替えることはできません。数の多さと、希望する借入条件への適合は別に確認する内容です。

さらに、この集計にはフラット35の保証型は含まれないとの注記があります。似た名称の商品を比べる場合も、今見ている金利表に含まれている範囲を確かめてください。表に掲載された範囲から外れる商品の条件まで、同じ数字で説明しようとすると比較がずれます。相談時には、商品名だけでなく商品タイプも伝えると確認対象を絞れます。

借入期間と融資率の欄をそろえて比較する

保存資料のフラット35の金利表は借入期間21年以上35年以下、フラット20の表は20年以下という区分です。さらに、融資率9割以下と9割超に分かれています。異なる欄の数字を並べる前に、自分が比較したい借入期間と融資率をそろえてください。

融資率は、建設費や購入価額に対する借入金額の割合です。対象の建設費・購入価額には非住宅部分を含まず、土地取得費に対する借入れを希望する場合は、その費用を含むとの注記があります。単に物件価格と手元の預金だけで表の区分を判断せず、計画する借入れでは何を分母・分子にするのかを金融機関へ確認してください。

借入期間を変えて調べた結果と、融資率を変えて調べた結果が混ざると、何の条件によって金利が違うのか分かりにくくなります。比較用のメモには、候補の商品、借入期間、融資率の区分を添えておくと整理できます。これは表を読み比べるための準備で、特定の期間や融資率が必ず有利だとする推奨ではありません。

団信の加算は、何を基準に足すかを確認する

保存資料の掲載金利は、2017年10月1日以後の申込みに適用される新機構団信付きの金利です。加入する団体信用生命保険の種類等に応じて借入金利が異なると注記されています。表示金利に団信が含まれているのか、選ぶ団信で加算があるのかを、同じ話として混ぜないでください。

新機構団信のデュエット（ペア連生団信）の場合は、掲載している借入金利に0.18％を加える説明です。この加算を通常の新機構団信すべてに必要な加算と書き換えることはできません。資料にあるデュエットという条件まで含めて確認し、希望する団信がどの区分なのかを金融機関に伝えてください。

新3大疾病付機構団信の場合は、掲載している借入金利に0.24％を加える説明です。デュエットの加算と順に足していくという注記ではありません。どちらも、掲載されている新機構団信付きの借入金利を基準にした、選択する団信の種類ごとの扱いです。表示された金利に何が含まれるかを確認してから比較してください。

加算幅だけを見ても、保障の詳しい内容や、個別に加入できるかまでは判断できません。今回の金利ページは、団信の種類と金利の関係を示す資料として読むものです。団信を選ぶ相談では、希望する保障と加入条件についての説明も受けたうえで、自分の場合の適用金利を確認してください。本記事は、保障内容の優劣や加入可否を判定していません。

団信に加入しない場合も、金利は別途確認する

資料には、健康上の理由その他の事情で団体信用生命保険に加入しない場合も利用できると記載されています。団信に入らない選択肢があることと、住宅ローンの利用条件をすべて満たすことは同じではありません。個別の利用可否は金融機関に確認し、団信付きの掲載金利をそのまま適用される数字として扱わないでください。

団信に加入しない場合の借入金利については、保存資料から別の案内へ誘導されています。この本文では、未加入の場合の具体的な引下げ幅は示していません。資料に書かれていない数字を補って返済額を計算するのではなく、未加入の場合に適用される金利と条件を確認してから資金計画へ反映してください。

引下げ条件と適用期間は、商品詳細まで読む

金利や融資手数料の引下げには、掲載情報以外の条件がある場合があります。注意事項は、引下げ期間が限定されている場合、期間限定のキャンペーンで引き下げられている場合、金融機関独自の条件がある場合を挙げています。低い金利を見つけたときは、その数字がいつまで、どの条件で適用されるかを確認してください。

検索結果の見方にも注意があります。当初10年間と11年目以降で金利が異なるタイプの商品は、検索結果の表中に借入金利を表示せず、取扱いがある場合は商品概要の詳細画面で借入金利・融資手数料を確認できるとされています。表だけで比較を終えず、段階的な条件のある商品については詳細の説明まで読む必要があります。

金融機関へ確認する際は、掲載金利の対象月、借入期間と融資率、選ぶ団信、引下げの条件と適用期間をまとめて伝えてください。条件をそろえた説明を受ければ、表示金利から何が変わり、何が含まれたままなのかを整理できます。借入金利と融資手数料も別の項目として確認し、金利の数字だけで費用全体を判断しないようにしましょう。

過去の金利推移は、将来の約束ではない

住宅金融支援機構の金利推移の案内には、掲載している金利は過去の推移であり、将来の金利を予測、約束するものではないという注記があります。推移資料を見ることと、これから借りるときの金利を確定することは分けてください。この記事でも、過去の動きから次の月の上昇・低下を予測していません。

保存資料だけでは現在の適用金利を確認できないため、具体的な借入金利や毎月の返済額を本記事で提示していません。過去の表を読むときは、その表の対象月と条件を確かめ、実際の借入れに向けては金融機関から自分の条件に合う案内を受けてください。資金受取分の表示があることを踏まえ、いつの条件について相談しているのかも明確にしておきましょう。

名古屋市の支援制度については地域連携型で確認したい名古屋市の制度、購入に向けた準備については住宅ローンの基本と審査もご覧ください。本記事は掲載金利の読み方に絞っています。制度の利用条件や審査の確認を、表示金利の比較とあわせて進めてください。

よくある質問

Q. 全期間固定なら、どの金融機関も同じ金利ですか。

同じとは限りません。借入金利は各金融機関が決め、掲載情報は金融機関の報告に基づきます。借入条件と商品タイプをそろえて比較してください。

Q. 通常の新機構団信にも加算が必要ですか。

保存資料の掲載金利は新機構団信付きです。デュエット（ペア連生団信）の場合に掲載金利へ0.18％を加える説明であり、通常の新機構団信への一律加算ではありません。

Q. 疾病保障付きの団信では、どう変わりますか。

新3大疾病付機構団信では、掲載金利に0.24％を加える説明です。保障内容や加入条件は、この金利の注記だけで判断せず、別途説明を受けてください。

Q. 団信に加入しない場合も利用できますか。

健康上の理由その他の事情で加入しない場合も利用できるとされています。未加入時の金利は別案内になっているため、具体的な金利と利用条件を金融機関へ確認してください。

Q. 金利推移から、これからの金利を判断できますか。

推移資料は過去の情報で、将来の金利を予測・約束するものではありません。現在の借入れについては、対象月と借入条件を伝えて金融機関に確認してください。